一、先分清两个前提：是共同财产还是个人财产

离婚分割房产，判断顺序只有两步：第一步看有没有书面财产约定，第二步看是婚前个人财产还是婚后共同财产。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式；没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。也就是说，先看约定，没有约定才回到法定规则。

法定规则上，民法典第一千零六十二条列举了婚姻关系存续期间所得属于夫妻共同财产的范围，包括工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益，知识产权的收益，继承或者受赠的财产（但第一千零六十三条第三项规定的除外）等；第一千零六十三条则明确一方的婚前财产，一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，一方专用的生活用品等，属于夫妻一方的个人财产。

还有一点常被误解：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条明确，民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方个人财产的，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。所以「结婚久了个人财产就变成共同的」这种说法并不准确。

二、婚前婚后5种常见情形分别怎么分

情形一：婚前一方全款购房，登记在自己名下。属于该方的婚前个人财产（民法典第一千零六十三条第一项），离婚时一般不参与夫妻共同财产的分割。

情形二：婚前一方签合同、以个人财产付首付并在银行贷款，房屋登记在首付款支付方名下，婚后用夫妻共同财产还贷。这是最常见也最容易起争议的一种。《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条规定：离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由登记一方对另一方进行补偿。通俗讲，房子通常归登记方，但要就共同还贷的本息及对应增值向对方作出补偿；具体数额由法院结合还贷方式、利息、税费、增值发生在婚前还是婚后等因素认定，个案差异较大。

情形三：婚后购房，无论登记在一方还是双方名下。用夫妻共同财产购买的房屋，一般认定为夫妻共同财产。民法典第一千零八十七条第一款规定，离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。另据《婚姻家庭编解释（一）》第二十七条，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，也应当认定为夫妻共同财产。

情形四：父母出资购房，要分婚前和婚后。《婚姻家庭编解释（一）》第二十九条规定：结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理，没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。也就是说，婚后父母出资若无明确约定，原则上落入夫妻共同财产范围；如父母希望只赠与自己的子女，建议在出资时以书面赠与协议等方式写明赠与对象。实践中法院还会结合出资性质是赠与还是借款、登记情况、出资比例等综合判断，不能一概而论。

情形五：婚前双方或双方父母共同出资，登记在双方名下或一方名下。登记在双方名下的，一般认定为夫妻共同财产；登记在一方名下的，因出资来源与意思表示不同，实践中通常按共有关系处理，法院一般会参考出资比例、是否以结婚为目的出资等因素确定各自份额；对份额没有约定且出资额难以查明的，通常按照民法典关于共有份额的一般规则处理。

三、房屋价值和归属谈不拢时，法院怎么处理

《婚姻家庭编解释（一）》第七十六条给出了三条路径：一是双方均主张所有权且同意竞价取得的，应当准许；二是一方主张所有权的，由评估机构按市场价格评估，取得所有权的一方给予另一方相应补偿；三是双方均不主张所有权的，根据当事人申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。另外，对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，法院一般不宜直接判决所有权归属，通常先根据实际情况判决由当事人使用，待取得完全所有权后再另行起诉。

四、实操清单：离婚房产分割可以这样准备

1. 先找书面约定：婚前财产协议、婚内财产约定、父母赠与协议，有约定的优先按约定处理。
2. 理清出资链：首付谁付、贷款谁还、总共还了多少、通过哪个账户支付，把银行流水、还款记录、转账凭证整理成一条时间线。
3. 固定登记信息：不动产权证、商品房买卖合同、贷款合同的签署人与登记人，直接影响定性。
4. 明确父母出资性质：是赠与还是借款、赠与给谁，尽量以书面文件或转账备注体现。
5. 算清现值和剩余贷款：房屋现值可先协商确认，协商不成可申请评估；剩余贷款本金与利息一并算清。
6. 保留协商记录：无论协议离婚还是诉讼离婚，涉及房产的约定建议以书面形式固定下来。
7. 别漏掉可主张的权利：民法典第一千零八十八条规定，一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿；第一千零九十一条规定，因重婚、与他人同居、实施家庭暴力、虐待遗弃家庭成员或者有其他重大过错导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。

五、结语

房产往往是离婚财产分割中金额最大的一项，提前把约定、出资、登记三件事理清楚，比事后争论更有效。个案情况差异很大，行动前建议把材料整理齐备，必要时咨询专业律师。像这样把案件资料、期限节点和沟通记录放在一处管理，正是长条桌工作台（111gzt.com）在做的事：它面向律师与当事人提供案件资料整理、进度同步与协作留痕的一站式支持，有需要可以了解了解。