人民法院案例库案例分享：房屋担保只办网签备案，债权人为何不能优先受偿

人民法院案例库是最高人民法院建设的权威案例检索平台，本栏目案例均取自人民法院案例库官网原文，忠实转述、不作演绎与推测。今天分享的案例与民间借贷中常见的「以房担保」有关：借款时双方签了房屋买卖合同、办了网签备案当担保，借款还不上，出借人能不能对这套房子优先受偿？

一、基本案情

2021年5月28日，上海芹某置业有限公司（甲方）与上海虹某投资发展有限公司（乙方）签订借款协议，约定甲方向乙方提供人民币9亿元借款，乙方以其开发的181套房屋与甲方签订房屋买卖合同并办理网签备案手续；若乙方按期清偿借款本息，房屋买卖合同自动失效；若乙方逾期清偿，甲方出借的9亿元借款视为上述房屋的全部购房款。协议签订后，甲方向乙方提供了9亿元借款，双方签订了181套房屋的买卖合同并办理了网签备案，但未办理房屋变更登记手续。后虹某投资公司偿还了全部本金及部分利息，尚余8600余万元利息未偿还。芹某置业公司遂诉至法院，请求支付剩余利息，并主张对案涉181套房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

上海市第二中级人民法院于2023年5月15日作出（2022）沪02民初81号民事判决，判令虹某投资公司支付剩余借款利息8600余万元，并确认芹某置业公司有权对案涉181套房屋优先受偿。宣判后，虹某投资公司提起上诉。上海市高级人民法院于2023年10月19日作出（2023）沪民终597号民事判决，维持支付剩余借款利息的判项，改判驳回芹某置业公司对案涉181套房屋变价款优先受偿的诉讼请求。

二、裁判理由

本案争议焦点为：当事人达成房屋让与担保合意后，仅办理房屋买卖网签备案而未办理房屋变更登记手续的，应否认为已完成了让与担保中财产的权利变动公示。

裁判理由援引《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：「不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。」同时援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第六十八条第二款：「债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持……」

裁判理由进一步指出：「房屋属于不动产，其变动的法定公示方式为依法登记。而要求买卖双方通过政府搭建的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并予以备案，主要是为了有效开展对房屋交易市场的行政监管，维护交易秩序，网签备案本身不发生不动产物权变动效力，其亦非房屋权利变动登记的法定方式。」「当事人达成房屋让与担保的合意后，仅办理网签备案而未完成不动产变更登记的，不能认定已完成财产权利变动的公示，因此也不能认定房屋让与担保已依法设立。」

三、裁判要旨

「当事人达成房屋让与担保的合意后，仅办理房屋买卖合同的网签备案，而未依法定程序办理变更登记的，不能认定为已经完成房屋让与担保权利变动的公示，债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院不予支持。」

四、关联索引

《中华人民共和国民法典》第209条第1款
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第68条第2款
一审：上海市第二中级人民法院（2022）沪02民初81号民事判决（2023年5月15日）
二审：上海市高级人民法院（2023）沪民终597号民事判决（2023年10月19日）

五、简要提示

民间借贷中「签一份房屋买卖合同、办一个网签备案」当担保的做法在现实中并不少见。按本案裁判要旨，网签备案主要是行政监管手段，本身不发生不动产物权变动效力，也不是房屋权利变动登记的法定方式；要成立让与担保并获得优先受偿，一般需要依法完成不动产变更登记等法定公示。对出借人来说，仅凭网签备案就期待对房屋优先受偿，通常难以得到支持；对借款人来说，此类安排中「逾期不还款房屋直接归出借人」的约定依担保制度规则属于无效内容，但担保的意思表示本身可能仍然有效。企业和个人在借贷担保安排中，建议先弄清自己接受的担保方式有没有完成对应的权利公示，拿不准时咨询专业人士。

六、案例基本信息

案例名称：上海芹某置业有限公司诉上海虹某投资发展有限公司民间借贷纠纷案
入库编号：2026-08-2-108-002
副标题：网签备案不能作为房屋让与担保中财产权利变动的法定公示方式
案例类型：参考案例（民事）
案由：民间借贷纠纷
关键词：民事、借款合同、让与担保、财产权利变动公示、网签备案
审理程序：一审、二审
一审：上海市第二中级人民法院（2022）沪02民初81号民事判决（2023年5月15日）
二审：上海市高级人民法院（2023）沪民终597号民事判决（2023年10月19日）

七、来源声明

本文案例取自人民法院案例库官网原文，基本案情、裁判理由、裁判要旨与关联索引忠实转述或原文引用；本文当事人名称采用案例库公开表述的化名形式。

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