人民法院案例库案例分享：开发商逾期交房且停工无交付可能，购房合同与贷款合同可一并解除，剩余贷款由开发商返还

买了房、贷了款，开发商却迟迟不交房，项目还停了工——这是购房人最不愿遇到、也最需要知道怎么办的情形。今天分享的案例取自人民法院案例库，本文忠实转述案例库公开的原文，不作演绎与推测，仅对案情作适当压缩。

一、基本案情

2021年12月22日，陆某与盐城融某置业有限公司（以下简称融某置业公司）签订《房屋认购合同》，约定预定某小区商品房一套，陆某支付定金2万元作为立约担保；12月31日双方签订《商品房买卖合同》（预售版），约定总价款1183680元、单价12000元/㎡，首付款433680元，剩余房款75万元以按揭贷款方式支付，出卖人应当在2023年12月30日前交付房屋，逾期超过30日后买受人有权解除合同。2022年2月8日，融某置业公司向陆某、张某千开具433680元预收购房款发票；2022年2月21日，陆某、张某千与某银行股份有限公司盐城分行（以下简称某银行盐城分行）签署《个人购房借款/担保合同》，借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人；2022年4月20日至2024年3月26日，陆某已偿还贷款本息合计190430.39元。此后案涉项目停工数月、短期内无复工可能性，房屋逾期交付超过4个月仍未建成。陆某、张某千遂起诉请求解除《房屋认购合同》《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》，并请求融某置业公司返还剩余贷款本息、返还首付款433680元及利息、支付违约金11836.8元等。江苏省盐城市亭湖区人民法院于2024年6月24日作出（2024）苏0902民初3226号民事判决，确认《房屋认购合同》《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》均于2024年5月30日解除，并判令融某置业公司返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息，向陆某、张某千支付首付款433680元及利息、已还贷款本息190427.08元、违约金11836.8元等。某银行盐城分行不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2024年10月30日作出（2024）苏09民终4784号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二、裁判理由

法院审理后归纳的争议焦点是：“本案的争议焦点有三：一是案涉商品房买卖合同应否解除；二是案涉商品房担保贷款合同应否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果应如何确定。”

关于购房合同应否解除，法院认为：“在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下，商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同。”就此，法院指出：“本案中，根据商品房买卖双方的合同约定，融某置业公司应于2023年12月30日前向陆某、张某千交付房屋，但该房屋于2024年4月15日诉讼发生时尚未建成交付，且案涉商品房建设工程已经长时间停工，在短期内无交付可能性，陆某、张某千作为守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。”

关于贷款合同应否一并解除，法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定指出：“商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决”并认定：“本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除，故对陆某、张某千主张解除与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。”

关于合同解除的法律后果，法院指出：“本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因融某置业公司不能按期交付房屋所致，故融某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。”

“综上，法院依法判决解除案涉商品房买卖合同和担保贷款合同，并判令融某置业公司承担已收受购房款本金、贷款及相关利息的返还责任。”

三、裁判要旨

案例库为本案标注的裁判要旨为：“1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。”“2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。”

四、关联索引

案例库为本案标注的关联索引如下（法条与案号均照录原文）：

《中华人民共和国民法典》第565条、第566条、第577条、第585条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正）第20条、第21条

一审：江苏省盐城市亭湖区人民法院（2024）苏0902民初3226号民事判决（2024年6月24日）

二审：江苏省盐城市中级人民法院（2024）苏09民终4784号民事判决（2024年10月30日）

五、简要提示

对贷款买房的普通人来说，这个案例说明：如果开发商长时间停工、逾期交房且短期内没有交付可能，购房合同的目的一般已无法实现，购房人作为守约方可以依法主张解除购房合同；以按揭贷款方式付款的，购房合同解除后，为购房而签订的贷款合同通常也可以在同一案件中一并请求解除，避免分头诉讼；合同解除后的返还责任，一般由未交房、长期占有购房款的开发商承担，包括向银行返还剩余贷款本息，向购房人返还已收房款、已还贷款本息并赔偿相应利息损失。各个案件的合同约定与履行情况不同，遇到类似情形时，建议注意保留停工、催告、沟通等证据，并结合自身合同条款咨询专业人士后再行动。

六、案例基本信息

案例名称：陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2025-07-2-091-001

副标题：开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担

案例类型：参考案例（民事）

案由：房屋买卖合同纠纷

关键词：民事、房屋买卖合同、商品房销售合同、担保贷款合同、逾期交付、合同解除、法律后果

审理程序：一审、二审

一审：江苏省盐城市亭湖区人民法院（2024）苏0902民初3226号民事判决（2024年6月24日）

二审：江苏省盐城市中级人民法院（2024）苏09民终4784号民事判决（2024年10月30日）

入库日期：2025.07.07

来源声明：本文案例取自人民法院案例库（rmfyalk.court.gov.cn），基本案情、裁判理由、裁判要旨与关联索引忠实转述案例库公开原文；本文当事人名称采用案例库公开表述的化名形式。

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本文由 AI 辅助生成，经执业律师审校。内容仅供参考，不构成法律意见。